这可是极会拿捏城市脉搏的大城市喔!
对比过去十年,2021年主要城市GDP增幅普遍在100%以上,
但是,有一座城市,它的GDP增幅达到213%,
唯一增幅达到200%以上的主要城市,
这个城市就是——
“霸都”合肥市
合肥市曾经三次拆巨资豪赌,都赌赢了,拿下面板、半导体、新能源汽车三大产业
被称为“中国最牛风投机构”
但是,但是,
合肥不止赌性坚强,
在城市运营上,合肥也是很灵活稳健的!
如果问,合肥市有哪几个区?
不了解的人说4个区,了解的人说9个区;
一番了解下来,原来是4个行政区加5个功能管理区;
——蜀山、庐阳、瑶海、包河是4个编制完整的行政区;
——政务、滨湖、高新、经开、新站是从4个行政区拆出来的5个功能管理区。
正是这种行政区划管理的灵活性,推动了城市产业发展,推动了城市边界扩张,奠基了合肥城市空间发展的基本格局。
合肥市区曾长期受制于“三市区一郊区”空间格局,
2002年区划大调整,郊区改为包河区、东市区更名瑶海区、中市区更名庐阳区、西市区更名蜀山区,
2005年“141”城市空间发展战略问世——一个主城、4个城市组团、1个滨湖新区,
其中,政务区在主城,高新区在西组团,经开区在西南组团,新站区在北组团,滨湖区自成一派。
后来,政务区、滨湖区、高新区、经开区都是合肥房价的高地,新站区的楼市成交很活跃。
合肥4区灵活变9区提高了城市开发的强度,加快了城市开发的进程;
通过引进新兴产业,推动产业转型升级,也进一步夯实了城市空间扩张的产业基础。
此后,2013年合肥市主城规划“双心两扇两翼”,双心即是老城与滨湖新区;
再后来,2021年合肥市十四五规划提出了“中心引领、两翼齐飞、多级支撑”的国土空间格局。
这些,都离不开“141”战略的奠基之功,离不开行政区划的灵活管理。
不止行政区划管理灵活,城市空间扩张也是很稳健的,基础依然夯实。
如果留心观察就会发现,轨交线路的扩张推动城市发展空间的扩张,进而带动房地产板块的扩张。
上图是在合肥市城市轨道交通第三期建设规划(2020-2025年)示意图基础上加工的。
不难看出,合肥市轨交末端,往西到运河新城,往西南到肥西县/紫云湖,往南到滨湖区,往东到肥东县,往东北到陶冲湖-少荃湖-职教城,往北到合肥北城站。
与之对应,这些轨交末端所在的房地产板块,与合肥市区的房地产板块密切联动了起来;运河新城、紫云湖在高新区的下游,肥西县在经开区的下游,肥东县在瑶海区的下游,陶冲湖-少荃湖-职教城在瑶海区的下游,北城站在庐阳区的下游。
与之相对,这些轨交末端所在的房地产板块,也是核心区房价向外传导的末端,刚需自住属性不差,投资价值则取决于与上游的联动关系。
毕竟,轨交线路扩张的末端,约等于房地产板块扩张的安全边界,约等于城市核心区刚需外溢的安全边界。
其实,合肥城市扩张,与 “徽京”南京的城市扩张有异曲同工之处。
——在与主城有一定距离的郊区划地开发新城区,然后把轨交、教育等配套建起来,地价起来了,房价也夯实了,城市发展空间也扩张了!
除了这些现象,在合肥此次调研楼盘的过程中,还有些引起注意的现象:
我们去了市区很多板块的不少售楼处,但是发现——
要么是项目尾盘所剩无多,
要么是本批次房源开盘后所剩无几、要过几个月才能等到下一批预售,
要么是纯新盘还在前期蓄客,
除了新站区,当前可售货量充足的在售楼盘,真的不太多。
不禁产生疑问,合肥市区难道没房子卖了吗??
经过找寻各种资料,我们发现——
自2020年以来,合肥市区可售住宅库存的去化周期整体趋势是持续下降;
自2021年3季度全国楼市下行以来,合肥市区的住宅库存去化周期依旧在4个月上下;
截止今年4月底,合肥市区可售住宅库存仅178万方,去化周期不足5个月。
换言之,
在本轮的楼市下行期,合肥市区供货量保持在低位、库存去化周期保持在低位!
虽然市场在下行,但是市场上能拿出来卖的房子真不多啊!市场下行对楼市的影响小多了!
这又是为什么呢?
答曰,合肥控地水平高啊!
首先,涉宅地块出让持续保持一定的土地饥渴。
根据克尔瑞数据统计,2016-2021年合肥市区涉宅地块成交建面年均619万方,比2012-2015年显著回落,也低于同时期商品住宅成交建面年均670万方。
其次,2021年搞集中土拍以来,不仅限地价、还要限售价,地价和房价的上限都拿捏在政府手里。
根据土拍规则,地价没有到最高限价时,价格高者得;达到最高限价时,转为竞品质方案/竞装配率/竞配建租赁住房;竞品质达到同等水平/竞装配率到达上限/竞租赁住房面积触顶,则通过摇号确定竞得人。
此外,房价也被拿捏了。
地块出让还规定商品住宅毛坯平均备案均价的最高上限,明明白白写出让公告里。
地下部分不能作为住宅面积对外销售。
还想通过挖地下室拉低项目整体均价,从而把住宅标准层卖高价?
不好意思,门都没有,窗户也没有!
再者,通过配建租赁住房,事实上控制了住宅预售供应规模。
根据出让要求,租赁住房结构封顶/竣工交付前,商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的80%。
这招真够厉害的!地照常卖,新房却不一定能照常供出来!
更要命的是,竞租赁住房面积是合肥市区土地出让的常规性操作啊,
部分地块是摇号环节竞配建租赁住房面积,部分地块不管是否摇号都必须配建5%-25%租赁住房。
地卖了吗!卖了!
钱赚了吗?赚了!
市场烂了吗?没有!好着呐!
这拿捏的水平,站着就把钱给赚了!
合肥,未来向何处去?
合肥市,作为新中国最年轻的省会城市之一,发展很大程度归功于持续不断的“强省会”。
2006年安徽省曾提出合肥要提高经济首位,2021年合肥经济首位度26.57%,显然,未来仍有持续上升空间。
毕竟,“安徽省除了黄山和九华山不能搬,其他的都能搬到合肥市”,
合肥的强省会之路,还会继续!
21世纪以来,合肥凭借三次产业风投抓住产业发展机遇,扶摇而上。
合肥已成为与北京、上海、深圳并列的四大国家科学中心城市之一。
科创产业,还会继续为合肥城市发展注入强劲动力!
如果打开合肥十四五规划和2035远景目标,赫然发现——
仅有一处提及“落实中部崛起战略”,而更多提及长三角,更明确提出合肥“全面融入长三角一体化”。
2016年,安徽省正式被纳入长江三角洲城市群发展规划。
如今,合肥已从普通的中部省会城市,成功转型为长三角城市群副中心城市。
合肥的长三角一体化之路,还会继续!
根据规划,合肥2035年规划常住人口1300+万,
在未来,合肥计划新增460万人以上,人口增量接近现有常住人口规模的一半,年均人口增量30万以上!
如果如期兑现,这将是巨大的住房需求!
在未来,合肥的城市边界、产业发展、基建配套,还须继续夯实完善;楼市调控,还须继续行稳致远。
在未来,这一切,离不开灵活稳健的城市运营!
大海航行靠舵手!
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